Обединяващото между България и повечето страни от Източна Европа е фактът, че фасилити мениджмънтът (ФМ) като индустрия е нов пазар на фона на някои държави от Европа, където той е стратегическа дейност вече повече от 20 години. Поради големия обхват на фасилити мениджмънта като дейност и многото негови детайли, компаниите, занимаващи се с ФМ в Европа и по света, се опитват да обединяват сектора. Това е начин да се осъществява и поддържа връзка, да се обменя опит между всички заинтересовани и засегнати от него страни, което води до оформянето на този сектор и до повишаването качеството на предлаганите услуги.

Поради значението, което фасилити мениджмънтът има за развитието на всички публични и частни организации, стремежът към обединяването на сектора е преминал и на политическо ниво, в резултат на което Европейския комитет по стандартизация (CEN) създаде европейска дефиниция за фасилити мениджмънт – EN 15221. В този стандарт се дава и определение на термина „фасилити мениджмънт”. Тази дефиниция е и официално приета от българската фасилити мениджмънт асоциация:

„Интеграция на процеси в рамките на една организация за предоставяне и развитие на договорени услуги, които служат за подпомагане и подобряване на ефективността на основната дейност на организацията.”

ФМ в България

В България фасилити мениджмънтът като понятие и като дейност става все по-популярен. По инициатива на Българска фасилити мениджмънт асоциация (БГФМА) професията е вече вписана в Националния класификатор на професиите и длъжностите в България. Въпреки това, много организации пряко или косвено свързани с управлението и обслужването на недвижима собственост, все още не са запознати с термина „фасилити мениджмънт”.

Настоящето изследване има за цел да покаже какви компании участват в пазара на фасилити и пропърти мениджмънт услуги в страната, колко и какви площи управляват, колко големи са самите компании и т.н. Като професионална медия за развитие на публичните услуги в България, publics.bg приема за своя мисия доставянето на полезна и качествена информация. Това може да се постигне единствено чрез активното участие на всички експерти, които да споделят своите виждания и очаквания за сектора.

Въпросите

Проучването, изпратено до над 200 компании, съдържа 23 въпроса, чиято цел е да се определят основните услуги, които се предлагат от компаниите, колко от тях се извършват със собствени средства и колко от тях се аутсорсват на външни доставчици. Изследването също така цели да покаже доколко компаниите в България използват съвременни системи за мониторинг на сградите, които управляват, и доколко са познати и се използват различните софтуерни приложения за управление на ФМ процесите.

Участници в изследването

В изследването взеха участие 34 водещи компании от секторите на фасилити и пропърти мениджмънта. Част от тях са чисто фасилити и/или пропърти мениджмънт доставчици, а други са отговорни за ФМ дейности в по-големи корпорации, в които ФМ не е основен бизнес.



Повече от половината участници управляват средно между 2 и 10 сгради, а почти 40% управляват над 50 000 кв.м. РЗП.



Повечето от компаниите, участващи в проучването, обслужват основно жилищни и административни сгради – 39% и 31% респективно.

В отговорите също така фигурират учебни заведения и детски градини. Въпреки малкия им процент, компаниите и общинската администрация могат да се замислят повече върху професионалната поддръжка на тези толкова важни за развитието на нашите деца сгради. Освен това вече и в България се срещат случаи, в които една офис сграда има и детска градина, което улеснява служителите с малки деца.

Фактът, че жилищните сгради водят като процент на управление се дължи на няколко фактора – от една страна по-активни в изследването са фирмите за обслужване на жилищни сгради – или т.нар професионални домоуправители. От друга страна жилищният сграден преобладава в сградния фонд като цяло и също така все повече жилищни сгради се доверяват на професионалистите в бранша.



Най-предлаганите услуги

Повечето компании предлагат почти всички ФМ поддържащи дейности, свързани с управление на техническото обслужване на обекта, сигурността и почистването. Като най-слабо разпространени извършвани дейности се открояват копирните услуги, управлението на пощата и кетърингът.

Очевидно и нормално е, че най-предлаганите услуги в сферата са техническа поддръжка на съоръженията, почистване, отстраняване на повреди, поддръжка на външни площи, снегопочистване, охрана и сигурност. Това са основополагащи услуги, които почти всяка ФМ компания предлага на своите съществуващи и потенциални клиенти.



Аутсорсинг

По отношение на аутсорсинга, най-изнасяните от рамките на компанията услуги са охраната и сигурността, пожарната безопасност и поддържането на прилежащите площи. Най-малко аутсорсвани услуги са гаранционният мениджмънт, телефонните услуги и рецепция, следвани от копирните услуги и 24 часовото дежурство.

Тук интерес представлява фактът, че дейността, която най-често се дава на външни компании, не е охраната (47%) или почистването (35%), а поддръжката на противопожарната техника и противопожарната сигурност (68%). Това показва, че почистването и охраната като дейности са сравнително печеливши и въпреки спечифичния си характер, компаниите предпочитат да ги извършват със собствени средства. Друг интересен момент е, че само 26% от анкетираните отговарят, че аутсорсват енергийния мениджмънт на външни компании.

Използване на BMS

BMS системите (системи за сградна автоматизация) стават все по-разпространени и незаменими при управлението на сгради. Почти половината от запитаните ползват системи за сградна автоматизация въпреки големия процент компании в проучването, обслужващи жилищни сгради, които по-рядко имат нужда от BMS.

Високият процент на използване на BMS – 52% - показва, че все повече собственици на сгради разбират смисъла на професионалното управление и на нуждата от тази сравнително малка инвестиция на фона на цялостния проект за проектиране и построяване на една сграда.

Според участниците в изследването, BMS позволяват много по-добро и прецизно управление на системите за отопление, вентилация и климатизация (74%), контрол на достъпа до сградата, охраната и видеонаблюдението (74%).

Според 65% от участниците, друга изключително полезна функция и начин за намаляване на разходите за поддръжка на една сграда е възможността за енергиен мениджмънт – управление на енергията, която се използва в сградата за нейното правилно съществуване. Според анкетираните, една BMS би помогнала много за управление на осветлението (68%), управление на енергийната ефективност (65%) и измерване консумацията на ютилити услуги (47%).

Различни изследвания показват, че наличието и правилната употреба на една BMS може да доведе до значително намаление на потреблението на електроенергия – в някои случаи и до над 40%. Оттук лесно се вижда, че инвестицията за изграждането на системата би могла да се възвърне в рамките на няколко години.

Компаниите, взели участие в изследването, са почти единодушни – 85%, че една система за сградна автоматизация би намалила значително оперативните разходи по поддръжката на сградата. Остава само и собствениците и инвеститорите в сградния фонд да осъзнаят тази нужда.

Тук трябва да погледнем и към европейските директиви и българското законодателство, свързано с енергийната ефективност. Задължението за подобряване на енергийната ефективност и за доказване на изпълнените мерки по намаляване на консумацията на енергия със сигурност ще доведе до още по-масовото използване на тези системи, тъй-като те са един от основните начини не само за подобряване на енергийната ефективност, но и за реалното измерване на взетите мерки.

Не на последно място трябва да се отбележи, че наличието на система за сградна автоматизация е и пряко свързано със сертифицирането на една сграда по различните стандарти за зелени сгради – BREEAM, LEED, DGNB.

Проблемни казуси

Прави впечатление, че те най-често възникват при взаимоотношенията със собствениците и инвеститорите на обектите (50%) и въобще ползвателите на фасилити мениджмънт като услуга. Това не е учудващо, като се има предвид, че в България ФМ като услуга се търси основно след завършването на строителния обект. От друга страна тези, които извършват услугата, най-често първи откриват „изненадите”, заложени в сградата при нейното строителство и те трябва да ги представят на собственика или инвеститора.

При управлението на недвижима собственост в България не са редки и казусите във връзка с нормативната рамка (41%).

Според резултатите, най-редки са трудните ситуации при взаимоотношенията със собствения персонал (16%).

Интегриране на зелени технологии

По-малко от 10% от участниците в проучването заявяват, че използват алтернативни източници на енергия. От друга страна, голямото мнозинство от запитаните са привърженици на идеята за внедряване на зелени технологии в сградите, за които отговарят или притежават. Въпреки това, 55% са на мнение, че тези технологии са все още прекалено скъпи, за да предприемат реални действия в тази насока. В България трудностите пред узаконяването на интегрираните в сгради ВЕИ и присъединяването им към електроразпределителната мрежа допълнително допринасят за тази представа. Едва в публикувания в края на 2010 г. проекто-закон за енергията от възобновяеми източници са предвидени по-леки административни процедури за зелената енергия в сградите, но са намалени и стимулите за изграждането им.

Софтуер за управление на фасилити мениджмънт (CAFM)

Според проучването, използването на CAFM (Computer Aided Facility Management) все още е слабо разпространено в България, като едва малко повече от четвърт от участниците в проучването ползват такова приложение. Въпреки това, голямото мнозинство от запитаните е на мнение, че използването на онлайн софтуерни приложения за управление на сградите и комуникация с персонала би повишило качеството на тяхната работа и би довело до по-стриктно спазване на сроковете за изпълнение на отделни задачи. Като цяло се откроява мнението, че използването на CAFM би помогнало в търсенето на решения за оптимизация и анализиране на ФМ процесите и функционалността на физическата среда. В тази връзка слабото проникване на пазара на тези продукти може само да означава, че за тях има голям потенциал през следващите години.



ФМ персонал и квалификация

Според голяма част от запитаните, нуждата от наемането на нови служители е сравнително рядка като явление, но като общ проблем в тази насока се откроява намирането на подходящи кадри. Числеността на служителите в ФМ отделите или доставчиците на ФМ варира силно, което може да е индикатор за силно диверсифициран подход към извършването на ФМ и различната степен на използване на наличните на пазара инструменти.

Според мнозинството от участниците в проучването, най-добрият начин за повишаването на квалификацията на ФМ кадрите е участието в семинари и обучения по ФМ. Относително малък процент (10%) от запитаните са на мнение, че добър начин за повишаване на квалификацията е единствената към този момент в страната магистратура по ФМ - в Стопанския факултет на СУ „СВ. Климент Охридски”.

Цели за 2011 г.



Това, което е обединяващо между участниците в изследването, е желанието за увеличаване на качеството на услугата (80%) и намаляване на оперативните разходи (56%). Прави впечатление, че 59% от компаниите имат намерение, въпреки финансовата и икономическата криза, която все още не е напуснала България, през 2011 г. да строят нови обекти и/или да започнат да ги управляват професионално.

Като други основни цели за следващата година, участниците в изследването посочват и намаляване времето за реакция при кризисни ситуации, подобряване сътрудничеството с доставчици на услуги, подобряване на работната обстановка.

Тези данни показват, че фасилити и пропърти мениджмънт компаниите мислят и вървят в правилната посока: подобряване на комуникацията, подобряване на структурата на компанията и не на последно място - подобряване на процесите. Последното е може най-значимият фактор за правилното управление на всяка ФМ компания.

Контакт с клиентите

По голямата част от ФМ и ПМ доставчиците използват и алтернативни форми за контакт със своите клиенти. Като най-разпространен начин за това е наличието на форма за обратна връзка на сайтовете на компаниите. Около 1/3 от запитаните дори използват новите социални медии като Facebook, Twitter, LinkedIn и др.

Изводите

Въпреки че представеният анализ не претендира да дава цялостна и пълна картина на пазара на фасилити и пропърти мениджмънт услуги в страната, авторите са сигурни, че резултатите от изследването ще помогнат на много компании да видят къде се намират спрямо останалите компании на пазара. Всеки участник в пазара може да потърси мястото си сред предлаганите услуги, да сравни степента на аутсорсинг, да разбере силните страни на BMS и CAFM системите, както и да провери какво е настроението за инвестиции в зелени технологии и др.

Екипът на publics.bg, подготвил това изследване, се надява, че е успял да положи основите на цялостния поглед на фасилити и пропърти мениджмънт услугите в страната, и че заедно със самите компаниите от сектора ще успее да направим този анализ ежегоден. Очакваме, че през всяка следваща година все повече компании ще се включат в изследването. Това ще е израз както на доверие към проучването като инструмент за споделяне на информация, така и свидетелство за на растящия местен пазар.

Можете да изтеглите каталога Фасилити и пропърти мениджмънт в България '2011 в PDF формат (3.15 MB)

Очакваме Вашите коментари и предложения за следващите издания на проучването. За връзка с екипа ни, може да ползвате електронната ни поща office@publics.bg или тел. 0887 499 443.

Изследването е подготвено за публикуване от Петър Ташев, Ясен Димитров и Атанас Георгиев - „Пъблик сървисис” ООД, www.publics.bg